扒船网>财经>“买房=发财”的时代终于结束!炒房客每天都亏钱的日子来了……
  
  

“买房=发财”的时代终于结束!炒房客每天都亏钱的日子来了……

2019-11-07 13:40:53 阅读量:318
  

 

本文由《国家商报》李迅雷金融投资综合报道

次要来源

来源

2019年是房地产过热的“最后一年”。

一些研究机构发布的一份报告显示,2019年8月,40个典型城市新建商品住宅成交量环比下降9%,同比下降3%。至于二手房,今年8月,该机构监测的13个城市二手房成交量环比下降8.5%,自5月份以来仍处于下行通道。

这个房子有一个漫长的冬天...

一个朋友说:我开始建造的房子已经三年没有上涨了。

龙华区的一处房产于2016年6月以每平方米58,000英镑的价格出售。新区于2018年开业时,开业当天三个99%折扣优惠的平均价格为58,000英镑/平方米,与2016年的开业价格相同。

2019年开盘价为6万英镑,基本未变。如果你在2016年买了二手房,你甚至会赔钱。这绝对不是一个例子。

近日,中泰证券(以下简称中泰宏观)首席宏观分析师梁忠华在其最新研究论文中指出:

从投资的角度来看,如果房价不上涨,或者即使房价略有上涨,持有房子每天都会赔钱。例如,上海房地产总持有成本接近9%,而收入不到1.2%。目前,至少有一半的城市(中国)已经开始因持有房地产而亏损。

房地产投机天天赔钱的时代已经到来!投机者的钱在哪里?

据中国证券公司的一份报告称,知情人士表示,最近,有稳定的资金从最初的房地产投机流入股市。“最近一些经纪业务部门的证券保证金余额一直在不断增加,现有业务部门每天都在不断增加数千万。其中一部分资金是原来的房地产投机基金。”

1.房地产投机者每天都在赔钱。

中泰宏观(China-Thailan Macro)在最新的研究论文中表示,从主要资产配置的角度来看,在过去十年里,那些提前买房的人和那些买得更多的人已经赚了很多钱。

通过测算过去十年中国各类资产的投资回报,债券考虑利息收入,股票考虑股息收入,房地产采用CICC标准数据公司发布的住宅投资回报指数,考虑租金回报。

结果显示,如果你在过去十年里一直投资于大宗商品并持有它们,你可以获得30%、51%、57%和265%的累计回报。事实上,考虑到结构性机遇,许多核心城市的房价在过去十年中上涨了三四倍以上。

来源:中泰证券

如果将杠杆因素考虑在内,房地产投资的回报率将不得不翻倍。毕竟,有少数投资者购买杠杆更高的股票,而购买杠杆更高的房子是很常见的。即使首付比例是50%,买房也会带来双倍的杠杆,投资收益也会翻倍。

然而,如果首付款是30%,杠杆就更高。因此,在过去的十年里,尽早买房和多买房是分配大类资产的最正确决定。

但是如果房价不上涨,房地产投机者实际上每天都在赔钱。以上海为例,如果你拥有一个房地产,纯住宅的年租金收入只有1.6%,而上海的房价在过去一年里不但没有上涨,反而下降了,资本收益收入大约为-0.4%。

事实上,在房地产投机中赔钱的不仅仅是上海。根据100个城市的房价统计,在过去的一年里,超过一半的城市房价上涨不到6%。即使按照3%的租金回报率、5%的资本成本和4%的房屋折旧率计算,他们在这些城市拥有房屋都会赔钱。此外,大多数小城市的租赁市场非常小,空置率高,租金收入可以忽略不计。

展望未来,温室气体改革的货币化政策正在逐渐消退。lpr改革后,货币政策基本形成了房地产行业取水、非房地产行业放水的结构性宽松模式。在这种背景下,房地产的大周期和政策决策的小周期都将下行,房价也将面临回调的压力。

根据中国和泰国的宏观计算,中国近60%的居民资产直接或间接分配给房地产行业,而中小城市房地产的流动性(liquisity)实际上非常差,许多二手房不得不折价出售,因此房价的上涨似乎带来了大量的浮动利润,每个人都有很多资产在账面上,但当需要现金时,实际上很难实现。

2、房子可能很难再升起来。

7月30日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。除了“没有投机空间”的定位之外,还有一句话具有全部的分量:

房地产不会被用作经济的短期刺激。

根据国家统计局的数据,今年上半年,全国商品房销售面积为7.5786亿平方米,同比下降1.8%。事实上,今年上半年,全国商品房销售面积的累计增长率都是负数。应该注意的是,今年1月至2月销售面积的下降是43个月来的第一次。

很久以前,专家预测中国房地产市场的上限将在15万亿元左右。这个数字实际上是在2018年达到的。近日,重庆市前市长、中国国际经济交流中心副主席黄樊棋在讲话中表示,未来十年左右,中国每年的房地产和新房交易量不仅会翻一番,而且每年还会小幅萎缩。

他认为,10多年后,房地产新房子的销售量可能会下降到每年不到10亿平方米,大致减少了40%。

转折点已经到来。让我们看看万科上半年的销售额。

万科的股本从2018年上半年的2121.1亿元下降到今年上半年的20096亿元,降幅为5.26%。

前几年,万科的速度还不错。从2012年到2018年,万科的复合年增长率达到26%。

据不完全统计,万科在过去9年或更长时间内从未出现过销售额大幅下降。作为一家位于全国各级城市的领先房地产公司,其销售额的下降实际上反映了整体市场状况。

根据克里的数据,7月份十大住宅企业的股权销售均低于6月份,降幅不小,平均降幅为28%。绿地和华润的跌幅超过悬崖状跌幅的50%,只有保利和龙湖的跌幅在10%以内。

除了面临需求方的下降,住房企业还应该面临供给方的紧缩。

7月,中国保监会对多家信托公司和银行进行窗口指导,要求它们控制房地产业务的增量和增长率,严格执行房地产市场监管政策和现行房地产监管要求。

据克里统计,就融资成本而言,今年上半年95家住房企业发行的国内债券平均成本为4.97%,而发行的海外债券成本为8.34%。事实上,自2018年以来,房地产公司海外债券的发行成本一直居高不下,尤其是2018年10月,当时海外债券的发行成本超过8%,之后仍保持在7.5%以上。

房地产业的发展主要是由杠杆和债务驱动的。融资困难后,大量小型住宅企业面临破产清算。截至7月23日,全国共有271家房地产企业宣布破产。

各种迹象表明,中国房地产市场正迎来一个重大而深远的转折点。

面对几十年来房地产市场前所未有的变化,投机者将面临重大选择。即使房价没有下跌并保持不变,投机者也无法再承受。因为,对于房地产投机者来说,一定有融资成本。只有当房价每年上涨超过10%时,人们才能感到放心。

如果杠杆比率很高,它也将承担违约风险。《国家商业日报》报道了一个投机者的故事:

2017年初,徐和几个朋友去了几个地方。他先后投资了四处房产,使用了各种形式的贷款,贷款利息共计1100多万元,平均每月10万元左右。

由于徐失业,他的额外收入只能用新贷款偿还。旧贷款和家庭开支对他来说就像一座大山。他压力很大,每天早上起床看头发。

在最困难的时候,他以几十万美元的价格卖掉了房子。到目前为止,没有一栋房子被卖掉。最终,我们不得不咬牙放弃忏悔。他说,当银行打电话确认时,他的“心在流血”。

对于适时的需求,面对房地产的特殊转折点,我们可以利用市场调整来选择最好的。然而,这种策略不同于以前买房的策略。结合自己的情况量入为出更好。需要用牙齿买的房子必须仔细考虑。毕竟,情况不同。

(提示:本文仅代表作者的观点。投资是有风险的,因此进入市场时必须谨慎,不构成任何具体的投资建议)

[·陈思进作品(关注我的专栏和圈子,了解更多)

0.在今天的头条新闻中,“陈思进华尔街投资和融资实践课程”栏目专门推出:

1.第一本理解金融新闻的书(新修订版)新发行:http://product.dangdang.com/27907529.html

2.请点击下面的卡片“进入圆圈”。通过这个圈子,你不仅可以得到强有力的指导来规避风险,还可以增加投资智慧,尽快走上金融自由之路。

内蒙古快3